융자있는집 전세 안전한 계약부터 주의사항까지

발행: 2025-07-02

전세를 알아보다 보면 융자있는집을 만나게 됩니다. 시세보다 저렴한 전세가로 나오는 경우가 많아 매력적으로 보이지만, 전세보증금을 안전하게 지키기 위해서는 반드시 알아두어야 할 사항들이 있습니다. 이 글에서는 융자있는집 전세의 모든 것을 상세히 알아보겠습니다.

핵심 요약

주택도시보증공사 전세보증보험 안내

융자있는집 전세란 무엇인가

융자있는집 전세는 해당 주택에 주택담보대출이나 근저당권이 설정되어 있는 상태에서 전세계약을 체결하는 것을 의미합니다. 집주인이 주택을 담보로 은행에서 대출을 받은 상태이기 때문에, 만약 집주인이 대출금을 상환하지 못해 경매에 넘어가게 되면 세입자의 전세보증금이 위험에 처할 수 있습니다.

융자가 끼인 집에 들어간 전세입자의 경우에는 경매대금에서 은행이 융자만큼 먼저 가져가고, 그 남은 돈을 세입자가 받게 됩니다. 이러한 이유로 융자있는집 전세는 일반 전세보다 더 신중한 접근이 필요합니다.

융자있는집 전세 위험성 분석

융자있는집 전세의 주요 위험은 다음과 같습니다:

경매 시 배당 순위

시세의 6~70% 보다 높은 금액이 저당으로 잡혀있다면 최악의 경우에 전세금을 돌려받지 못할 수 있습니다. 경매에서는 근저당권자인 은행이 1순위로 배당을 받고, 전세 세입자는 후순위가 되어 전세보증금을 제대로 받지 못할 가능성이 있습니다.

구체적 사례 분석

매매가가 5억원인 아파트에 3억원의 전세를 들려고 합니다. 그래서 등기부등본을 떼보니 이 집에 2억원의 저당이 잡혀있습니다. 만약 이 집이 경매로 넘어가게 되면, 경매대금은 시세 5억원의 60~70%인 3억원~3억 5천만원이 됩니다. 여기서 융자 2억원을 빼면 전세입자에게 떨어지는 돈은 1억원~1억 5천만원입니다.

주의사항

실제로 주택도시보증공사의 자료에 따르면 2021년 전세보증금 반환 보증 사고 건수만 2,800건, 피해규모만 총 5790억원에 이른다고 합니다.

안전한 융자있는집 전세 계약 기준

융자 규모 확인하기

융자있는집 전세를 계약하기 전에 반드시 등기부등본을 확인해야 합니다. 등기부등본상 을구의 소유권 이외의 권리사항에 기재가 되어 있는데, 등기부등본상 채권최고액 부분을 보시면 됩니다.

실제 융자금과 전세보증금의 합이 시세의 60% 이하라면 비교적 안전한 전세계약 물건이라고 봐도 되겠습니다. 이 비율을 초과하는 경우에는 계약을 재고해보는 것이 좋습니다.

안전성 판단 기준표

위험도융자금+전세금/시세 비율권장사항
안전60% 이하계약 가능
주의60-80%신중 검토 필요
위험80% 초과계약 불가

전세보증보험 가입 방법

융자있는집 전세에서는 전세보증보험 가입이 거의 필수입니다. 전세보증보험은 HUG, HF, SGI 세 곳의 기관에서 가입할 수 있는데요, 전세계약을 맺은 이후부터 신청이 가능해요.

전세보증보험 가입 조건

보증보험료 계산

보증료는 보증금액, 주택유형, 부채비율에 따라 다르지만 일반적으로 0.115%~0.154% 정도로 책정돼요.

예를 들어 보증금액 2억으로 3년 계약을 한 상태로 보증료율이 0.112%인 보증보험에 가입했다면 보증료는 보증금액 2억 원 X 보증료율 0.112%(0.00112) X 계약기간 3년 = 672,000원 이 나와요.

보증료 부담 구조

집주인이 등록임대사업자일 때 집주인 부담 : 75%, 세입자 부담 : 25%입니다. 일반 임대인일 때는 세입자가 전액을 부담합니다.

융자있는집 전세 계약 시 필수 특약사항

추가 근저당 설정 금지 특약

집주인과 임대차계약서 작성 시 더 이상 융자를 받 않는다는 조건을 명시하면 좋다. 전세계약시 입주하는 날까지 임대인은 추가 근저당을 설정할 수 없다는 문장을 작성하면 된다.

융자금 상환 확인 특약

전세보증금으로 빚갚고 근저당해지하는거면 그 돈을 집주인에게 주지 말고 바로 은행에 집주인과 같이가서 해당 대출계좌로 송금하고, 같이 해지하는거까지 보면되요.

권장 특약 조항

  1. 임대인은 임대차계약 존속기간 중 추가 근저당권 설정을 할 수 없음
  2. 전세보증금으로 기존 융자금 상환 시 세입자 입회하에 진행
  3. 융자금 상환 후 근저당권 말소등기 즉시 이행
  4. 전세보증보험 가입을 위한 필요 서류 제공 의무

주택 유형별 주의사항

아파트

아파트는 상대적으로 시세 파악이 쉽고 전세보증보험 가입도 용이합니다. 다만 아파트 등 집합건물은 원칙적으로 타세대 전입시 취급 불가하므로 전입신고 시기를 주의해야 합니다.

빌라와 다가구주택

개인적으로 빌라에 전세 계약을 할 경우 절대 융자 있는 집은 피하라고 말하고 싶다. 빌라의 경우 집값도 시세보다 높게 되어 있을 가능성이 있고, 정확한 시세를 알기 어렵기 때문에 상대적으로 융자금액의 비중이 적어 보이는 문제가 있다.

전세보증보험 가입 절차

HUG 주택도시보증공사

가까운 KB국민은행이나 보증기관 지사에 방문해서 신청할 수 있어요. HUG 전세보증은 모바일로 가입하면 3%의 할인을 받을 수 있어요!

필요 서류

가입 시기

모바일 신청 시에는 전세계약 기간이 ½ 경과하기 전 10영업일 전에 신청해야 해요.

융자있는집 전세 체크리스트

계약 전 필수 확인사항

자주 묻는 질문

Q1. 융자있는집 전세가 무조건 위험한가요?

A: 융자있는집들이 들어오는 세입자의 보증금으로 융자를 상환하고 임차인을 1순위로 올려야 세입자가 들어오기때문에 그렇게들 합니다. 융자 규모와 주택 시세를 정확히 파악하고 전세보증보험에 가입한다면 안전하게 계약할 수 있습니다.

Q2. 집주인 동의 없이도 전세보증보험 가입이 가능한가요?

A: 2018년 2월 이후, 세입자의 권리 보호를 위해 집주인 동의 의무가 폐지된 이후 전세보증보험 가입을 위해 집주인의 동의는 필요하지 않아요. 다만 가입 사실은 집주인에게 통보해야 합니다.

Q3. 전세보증보험료는 누가 부담하나요?

A: 집주인이 주택임대사업자인 경우 집주인이 보증료의 75%, 세입자가 25%를 부담해요. 하지만, 집주인이 일반 임대인인 경우에는 세입자가 보험료를 전액 부담해요.

2025년 융자있는집 전세 시장 전망

2025년 현재 부동산 시장의 불확실성이 지속되면서 전세보증보험의 중요성이 더욱 커지고 있습니다. 실제로 조선비즈 기사에 따르면, 서울에서만 지난 10개월간 전세보증금 약 6900억 원을 돌려받지 못했다고 해요.

특히 지난 해 23만 2812세대가 주택도시보증공사 전세보증보험에 가입했다고 하며 이 숫자는 역대 최대라고 합니다. 이는 전세 시장의 불안정성을 반영하는 동시에 세입자들의 위험 인식이 높아지고 있음을 보여줍니다.

결론 및 권장사항

융자있는집 전세는 적절한 주의사항을 지킨다면 안전하게 계약할 수 있습니다. 가장 중요한 것은 다음과 같습니다:

  1. 융자금과 전세보증금 합계가 주택 시세의 60% 이하인지 확인
  2. 전세보증보험 가입을 통한 위험 분산
  3. 계약서 특약을 통한 추가 위험 방지
  4. 정확한 시세 파악과 등기부등본 분석

요즘 정말 깡통전세 이야기가 많은데 사실 깡통전세 자체가 전세사기는 아니다. 집을 매도하더라도 집에 있는 융자와 전세금을 다 반환해 주지 못할 정도의 대출과 전세금이 높은 집을 깡통전세라고 하는데 그것 자체가 사기는 아니라는 것.

다만 세입자가 피해를 보지 않으려면 충분한 사전 검토와 안전장치 마련이 필수입니다. 전세보증금은 대부분의 사람에게 큰 금액이므로, 조금 번거롭더라도 안전한 계약을 위해 필요한 절차들을 반드시 거치시기 바랍니다.

본 정보는 일반적인 가이드라인을 제공하며, 구체적인 계약 전에는 반드시 전문가와 상담하시기 바랍니다. 부동산 거래에는 다양한 변수가 있으므로 개별 상황에 맞는 신중한 판단이 필요합니다.

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